(부동산) 분양가 9억 아파트 청약당첨 후 돈을 마련할 방법은??

요즘 청약 열풍이 불고 있다. 정부에서 수많은 규제를 하지만 다들 내 집 마련에 대한 꿈을 포기하지 못하고

 

'똘똘한 한채'를 위해 정보를 구하기 위해 동분서주하고 있다.

 

이렇게 청약을 넣어 당첨이 되었는데 문제는 지금부터다.

 

청약에서 가장 중요한 것은 그 집이 얼마인지가 중요한 것이 아니라 내가 얼마를 내면 되는지가 중요하다.

 

이번시간에는 청약 당첨후 자금을 어떻게 조달할 것인가에 대해 알아보고자 한다.

 

항상 염두해둘 것은 분양가를 10등분해서 생각하는 습관을 들여야 한다는 것이다.

 

예를 들어 9억짜리 아파트라고 하면 우리는 9천만원씩 10등분해서 생각해야 한다.

 

왜냐하면 보통 중도금을 납부할 때 10% 단위로 분할해서 납부하기 때문이다.

 

그렇다면 이 아파트를 내 명의로 만드는데 필요한 돈은 얼마일까?

 

결론부터 말하자면 2억만 있으면 된다.

 

그 이유를 알아보면 보편적으로 계약금 20%, 중도금 60%, 잔금 20%로 돈을 지불하는데 

(옛날에는 계약금 10%, 중도금 70%, 잔금 20%인 구조도 많았지만 요즘엔 대부분 계약금 20%이다)

 

첫번째 계약금의 20%라는 것은 분양가의 20%를 당첨일로부터 한달안에 지불해야한다.

 

9억짜리 집이라면 1.8억원을 한달안에 내야 한다. 보통 이 단계에서는 대출이 안 들어가니깐 본인 돈으로 감당이 된다.

 

만약 이 계약금도 낼 여유가 없다? 그럼 청약을 포기해야한다.

 

이제 중도금 60%를 내야하는데 이것도 보통 4~5개월 주기로 6번에 나눠서 낸다.

 

그렇다면 5개월마다 10%인 9천만원씩을 내야한다. 대부분 이 단계부터 중도금 대출을 이용한다.

 

여기서 주의할 점은 만약 내가 분양받는 아파트가 9억을 초과한다면 중도금 대출이 안되니 청약은 힘들다고 봐야한다.

(물론 시행사 보증으로 대출이 가능한 경우도 아주 가끔 있지만 거의 없다고 보면 된다.)

 

그런데 중도금 대출의 비율도 전액이 나오지는 않는다.

투기과열지구면 분양가의 40%, 조정대상지역이면 50%이다.

여기에 다른 기준도 있지만 지금은 중도금 대출만 설명하고 있으니 넘어가겠다.

 

그렇다면 9억짜리 집으로 예로 들었는데 중도금을 60% 내야되는데 조정대상지역이라면 50%밖에 대출이 되지 않으니

 

10%인 9천만원은 내가 부담해야한다는 결론이다. 근데 우리는 처음에 우리돈 2억으로 집을 가질 수 있다고 했으니

 

9천만원의 여유가 없을 것이다. 그렇다면 방법은? 연체밖에 없다.

 

보통 3회 이상 연체할 경우 계약이 해지된다. 우리는 한번만 연체하면 된다. 그래서 일단은 연체이자만 내면서 버틴다.

 

그러다가 입주일이 되면 잔금을 내야하는데 9억원 집 기준으로 20%면 1.8억원이다.

 

그렇다면 이때는 방법이 무엇인가??

 

잔금대출을 받는 방법이 있다.

 

 

 

 

잔금대출을 받아서 아까 그 중도금 1회 미납한 것까지 갚는 것이다. 

 

잔금대출도 조정대상지역이면 50%만 나오는 것 아니냐?라고 반문할 수도 있다.

 

한도가 늘어나느냐? 결론은 그렇다 이다.

 

중도금대출은 집단대출이기 때문에 분양가를 기준으로 50%만 대출해주지만

 

잔금대출은 주택담보대출이기 때문에 분양가가 아니라 그 당시 아파트의 시세를 기준으로 50%가 가능한 것이다.

 

만약 9억원에 분양받은 아파트가 입주당일 14억원이 되었다고 가정한다면 우리는

 

잔금대출을 14억원의 50%인 7억원을 받을 수 있는 것이다.

 

그렇다면 이 돈으로 우리는 처음에 받은 중도금대출 4.5억원(9억원의 50%)을 갚고 중도금 1회 연체한 9천만원도 갚아도

 

1.6억원이 남게 된다.(7억 - 4.5억 - 0.9억)

 

그렇다면 9억원에 대한 잔금은 1.8억원이기 때문에 우리는 2천만원을 어떻게든 마련해서 잔금을 치르면 되는 것이다.

 

결론적으로 최초 계약금 1.8억원과 잔금 2천만원, 총 2억원의 자본으로 9억원짜리 아파트를 분양받는데 성공하게 된다.

 

하지만 이 가정은 다소 극단적인 시나리오이다. 입주당일 분양받은 아파트의 시세가 14억까지 올라야되는 것이고 

 

더불어 아파트의 시세가 15억을 넘게되면 잔금대출 자체가 불가능해져버리는 경우도 발생하게 된다.

 

또한 잔금대출 받을 때는 DSR(나의 소득에서 모든 부채의 원리금을 상환하는 비율)까지 따지게 된다면 실제로 받을 수

 

있는 돈은 더 줄어들 수 있다.

 

그러니 요즘처럼 규제가 심할 때에는 청약도 본인의 사정을 봐가면서 넣어야 되며, 최소 청약넣는 아파트 분양가의

 

50%는 들고 있는 상태에서 넣는 것이 가장 안전할 것이다.