불청약 이유 : 서울 분양가 시세 대비 평당 1,502만원이나 저렴

2021년에는 분양가와 매매시세의 편차가 2000년 이후 가장 크게 벌어진 것으로 나타났습니다. 정부의 2017년 '8.2 부동산 대책'에서 주택도시보증공사(HUG)와 지자체의 승인 권한을 통해 분양가 통제에 나섰는데요. 그 결과 민간택지에 대한 분양가상한제 도입으로 시세 대비 일정 수준 이하로 분양가를 제한해왔습니다.

 

 

1. 서울의 현 상황

2021년 서울의 평당 평균 아파트 분양가는 2,798만원인데 비해 평균 아파트 시세는 평당 4,300만원이었습니다. 시세 대비 분양가 수준은 평당 1,502만원이나 저렴한 수준입니다. 국민평형인 전용 85m2 기준으로 환산하면 분양가가 시장의 시세보다 3억 원 ~ 5억 원이나 싼 것입니다. 사실 처음부터 이렇지는 않았습니다. 2016년에는 분양가가 시장의 시세 대비 평당 124만원이나 비쌌었는데요. 이 후 2017년부터 분양가가 시장의 시세보다 117만원으로 저렴해지기 시작하면서 2018년에는 40만원, 2019년에는 543만원, 2020년에는 1,094만원으로 그 간격이 커지게 되었습니다.

2. 타지역의 현 상황

이 문제는 비단 서울만의 문제가 아닙니다. 2021년 기준으로 평당 시세 대비 평균 아파트의 분양가는 전국 기준으로 920만 원이 저렴했는데요. 주요 도시를 알아보면 세종은 892만 원, 경기도는 643만 원, 부산 182만 원, 대전 158만 원, 인천 86만 원으로 총 6개 지역의 분양가가 시세보다 낮게 책정되어 있었습니다. 이들 지역의 대부분은 투기과열지구나 조정대상지역인 곳으로 묶인 곳들로 분양가 통제 강도가 비규제지역보다 컸기 때문인 것으로 예상되는데요. 그 결과 분양가는 낮게 책정되지만 결국 시장에서의 가격은 높게 형성되는 결과를 초래하게 되었습니다. 

3. 원인

이러한 현상이 발생하게 된 원인으로는 정부가 분양가상한제를 도입하면서 한가지 사실을 간과했다는 것입니다. 바로 수요보다 공급의 양이 더 많았어야 했는데 분양가상한제를 도입함으로써 도심 내 재개발이나 재건축 등의 정비사업을 위축시키는 결과를 낳았고 그 결과 원활한 공급을 제한하게 되어 수요를 충족시킬 수 없게 된 것입니다.

4. 해결방안

최근 정부와 주택도시보증공사에서는 분양가 심사 매뉴얼을 주변 현실에 부합하는 형태로 개선하고 있습니다. 건축비, 인건비, 물류비 등의 물가상승과 공시가격 인상 등에 따라 분양가가 상승될 요인도 충분히 있습니다. 최근 일부 지역에서 청약이 미달되거나 경쟁률이 낮아지는 모습도 보이지만 현재 부동산 대출의 규제로 인해 무주택자들의 똘똘한 한채를 찾는데 신중한 모습이 아닐까 싶습니다. 앞으로 정부에서는 분양가와 시장 시세 간의 차이를 어떻게 줄여나갈지 지켜봐야겠습니다.