똘똘한 한채를 원하는 무주택자들, 여기 7군데는 피해야 됩니다.

 

부동산 매매하면 안되는 7군데 소개

한국사람이라면 부동산에 관심이 없는 사람은 없다.

관심을 가지는 이유는 다양하겠지만 무엇보다 '똘똘한 한채'를 목표로 하는 사람이 대부분일 것이다.

지금 부동산의 거품이 많이 끼였고, 하락세로 접어든다고 부동산 전문가들이나 각종 언론에서는 입을 모아 말하고 있다. 이쯤 되면 무주택자들이나 집을 장만할 계획을 세우고 있던 사람들은 망설여질 것이다.

'혹시 내가 사는 지금 가격이 부동산 상투(고점에 사는 것)가 아닐까, 조금 더 떨어지면 살까, 지금이 저점이 아닐까' 등등 많은 고민을 할 것이라 생각된다. 사실 투자의 목적이 아닌 실 거주의 목적이라면 가격도 가격이지만 내가 살 집의 지리적 특징과 향후 입지조건, 미래가치 등을 따지지 않을 수 없다.

오늘은 부동산 가격이 하락하는 현재 시점에 부동산 매매를 고민하는 무주택자들에게 조금이나마 도움이 되길 바라는 마음으로 부동산 매매하면 위험한 7군데에 대해 정리해본다.

 

 

 

 

1. 현재 시점에서 똘똘한 아파트는 위험하다.

서두에 분명 똘똘한 한채를 목표로 하는 사람들이 많다고 했는데 이게 무슨 말인가 싶을 것이다. 똘똘한 한채는 부동산의 가격이 저평가되어 있을 때 유리하다. 지금과 같은 하락장일 때에는 이러한 강남이나 한강변의 고가 아파트의 하락폭이 크다. 과거 사례를 보면 8년간 2~4배 오른 아파트의 경우에는 상승 시에는 소폭 오르지만 떨어질 때는 그 하락폭이 크다. 예를 들어보자.

구 분	2007년	2013년	2019년	2022년
개포동 개포주공7단지 (34평형)	13억 8천	7억 5천	17억 6천	26억
역삼동 경남아파트 (34평형)	5억 6천	5억 4천	9억 6천	15억

예전 2013년 두 아파트의 가격 하락을 보면 개포주공의 경우에는 40%이상 하락하였지만 경남아파트는 5%도 하락하지 않았다. 부동산 가격이 많이 오를수록 하락폭도 깊었다는 것을 보여주고 있다. 물론 그 이후 상승폭은 개포주공이 훨씬 높았지만 지금은 하락장이 시작될지도 모르는 시점이다. 그러한 시점에서 굳이 똘똘한 한채를 사야 될 필요가 있을까?

 

2. 제1외곽 순환고속국도 바깥쪽은 위험하다.

수도권 제1외곽 순환고속국도

사진에서 빨간색 실선으로 둘러진 안쪽으로 잡는 것이 좋다. 하락장에서는 서울 외곽부터 부동산 가격이 빠진다.

즉, 강남, 한강, 도심권을 우선으로 하고 서울 외곽과 강남 성향 경기도권은 차선으로 알아보는 것이 좋다. 다만, 사진에서 빨간색 동그라미 부분은 신도시 및 뉴타운이 형성된 곳으로 해당 지역들은 하락장에도 하락폭이 크지 않을 것이다. 추가적으로 재건축, 재개발 및 리모델링 계획이 있는 지역이라면 우선적으로 고려해도 좋다.

 

 

 

3. 서울에서 교통접근성이 먼 아파트는 좋지 않다.

수도권 GTX 노선도

수도권을 중심으로 GTX가 형성됨에 따라 GTX와 SRT 인근은 장기적으로 입지가 좋을 것으로 생각된다. 인근이 아니더라도 도보로 20분, 지하철(전철)로 2 정거장 내외는 무난할 것이다. 그리고 현재 과거에 비해 경기도 지역의 아파트의 수가 급증하였기 때문에 거래량도 적고 교통 접근성도 떨어지기 때문에 매매가 활발하지 않다. 사진에서 각 노선별로 정차되는 경기도 지역은 장기적으로 입지가 좋을 것이다.

 

4. 서울에서 실거리가 먼 지역은 위험하다.

서울에서 거리가 멀어지면 심리적으로 거래량 또한 줄게 되면서 향후 부동산의 미래가치는 하향하게 될 것이다. 우리나라도 현재 일본처럼 결국 나중에는 서울, 그 중에서도 강남 중심으로 집값은 고공행진을 할 것이고 나머지 지역은 하향 평준화가 될 것이다. 따라서 서울 중심으로 원을 그렸을 때 원의 가장자리로 갈수록 미래가치는 낮다고 볼 수 있다. 다만 서울에서 거리가 멀더라도 인구밀집지역의 GTX, SRT 인근 아파트는 전망을 좋을 것이다.

 

5. 강남에서 거리가 먼 지역은 위험하다.

사실 서울에서의 핵심은 강남이라고 해도 과언이 아니다. 그만큼 강남에서 거리가 먼 곳은 향후 상승할 수 있는 여력이 부족하기 때문에 지금 시점에서 매수하기에는 위험하다. 따라서 강남에서 거리가 가까운 과천, 성남, 광명, 용인, 하남, 안양이 장기적으로 전망이 좋을 것이고 강남 접근성이 좋은 단지와 특히 GTX, SRT 인근 아파트는 말할 필요도 없다.

 

6. 300세대 미만 단독 아파트는 위험하다.

단독 아파트의 경우에는 아파트가 노후화되더라도 재건축에 대한 기대감이 거의 없기 때문에 향후 상승폭이 적다. 그리고 상승을 하더라도 사람들이 비선호하는 경향이 강하기 때문에 향후 재판매도 힘들기 때문에 특별한 사정이 없는 한 매수를 권하지 않는다.

 

7. 아파트가 아닌 부동산은 절대! 위험하다.

'초역세권, 직주근접, 미래호재, 핵심 상권' 등등 온갖 미사여구를 갖다 붙였더라도 아파트가 아닌 부동산은 절대 사면 안 된다. 신축빌라, 오피스텔(주거용 아파텔), 상가, 지역 주택조합 등은 일단 투자성도 없을뿐더러 물량도 넘쳐나고 환금성도 없기 때문에 평생 팔리지 않아 기회비용을 고스란 지 날리게 될지도 모른다.

 

 

 

지금 부동산 가격이 하락하고 있어 영끌한 사람들의 곡소리가 여기저기서 들리고 있다. 이 하락이 일시적인 하락인지, 아니면 진짜 하락장이 시작하는 것인지는 아무도 모른다. 이런 시기일수록 조급해하지 말고 많은 정보를 가지고 심사숙고하여 성공적인 부동산 매매가 되기를 바란다.